9月30日，

青岛市国土资源和房屋管理局发布

关于加快住房有效供应促进

房地产市场平稳有序发展的通知。

    为进一步巩固前期房地产市场调控成果，推进市场供需动态平衡，持续引导市场合理预期，促进我市房地产市场平稳有序发展，根据住建部、国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)和省政府《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(鲁政办发〔2017〕59号)要求，结合我市实际，经市政府同意，提出如下意见：

    各区、市政府要积极采取措施，加大工作力度，确保年度供地计划完成。同时要根据本区、市商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房消化周期在18-12个月的区市，要有序落实供地计划;消化周期在12-6个月的区市，要加快落实供地计划，积极增加供地;消化周期在6个月以下的区市，不仅要加快供地计划落实节奏，还要在计划外显著增加供地。

    认真落实住建部、国土部的要求，坚决防止出现区域性住宅用地土地总价、土地或楼面单价新高，严防高价地扰乱市场预期。要建立和完善土地招拍挂出让限价机制，土地招拍挂限价原则上要参照周边条件相当土地上年度的成交价格或周边同质楼盘的地价水平确定，土地招拍挂出让竞价达到限价后，转为竞配建保障性住房、竞自持租赁住房面积、竞房屋销售价格等，确保地价水平稳定。

      严格落实商品房项目开竣工申报制度，建设、土地等主管部门要加大对开发企业住宅项目开发建设和施工进度的督导，开发企业要严格按照施工许可约定的建设工期要求和土地出让合同约定的时间及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效住房供应。

    各区、市政府要加大闲置用地特别是住宅闲置用地处置力度，加快工作进度，防止开发企业“囤地”、“捂地”、“捂盘惜售”等变相炒作行为。对开发企业或其参股公司存在未按建设工期要求或土地出让合同约定开工、竣工情况的，纳入诚信体系“黑名单”，两年内暂停其参与全市范围内土地竞买的资格。

    各区、市政府根据本区、市房地产市场实际，特别是商品住房库存偏低，供需矛盾突出的区、市，在依法依规前提下，可以按照《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》(青土资房字〔2017〕114号)规定，适当调整商品住房预售许可条件，加快住房有效房源入市，持续稳定市场预期。

    共有产权房，即通过共有产权的方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，减轻其购房压力。

    共有产权住房属于产权类住房，在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。

    据北京住建委官网的最新消息，《北京市共有产权住房管理暂行办法》也同时于今天(9月30日)正式实施。

    但其中特别强调：共有产权住房政府所持的份额暂不出售！

    简单地说，就是原购房人可以转让个人份额的产权，但无论是原购房人还是新的购房人，都不可以购买政府份额的产权。

    房屋产权性质不会由“共有产权住房”变为“商品房”。

    保障性住房指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

    廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。

    我市目前廉租住房保障采取货币补贴和实物配租相结合的方式。

　(1)货币补贴，指政府向符合条件的申请人发放租赁住房补贴，由其自行承租住房的保障方式。

　(2)实物配租是指政府向符合条件的申请人提供住房，并按照规定标准收取租金的保障方式。

    公共租赁住房是指通过政府或政府委托的机构，按照低于市场租金的优惠租价向特定住房困难群体提供可租赁的住房。

    经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

　经济适用房因为具有社会保障性质，所有业主只拥有部分的产权，相当于和政府共同拥有该房屋的产权。

    限价商品住房是指经政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以限房价、竞地价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

    据了解，早在2014年7月，青岛市就出台了《关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见》，对青岛市住房保障工作提出新的思路，合理调整保障性住房供应结构，将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房四类保障性住房统一并轨运行，在青岛市逐步建立以公共租赁住房为主体、实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系。

    这意味着，经适房和限价房将退出市场。

    自2014年起，我市保障性住房已由分类申请调整为统一申请，符合条件的低收入住房困难户籍家庭申请住房保障时，不再区分申请房源类型，统一按照保障性住房进行申请登记。

    1、办证五年后才能过户

    《青岛市经济适用住房管理办法》《青岛市限价商品住房管理办法》规定，经济适用住房和限价商品住房，自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。

    注意：这个“自房地产登记之日起5年”，是指办出房产证的时间5年，并非购买时间。如果加上交付、办证时间，很可能是自购买之日起长达6、7年内无法转让。

    2、转让要交一半差价

    《青岛市经济适用住房管理办法》《青岛市限价商品住房管理办法》规定，经济适用房和限价商品房，5年后需要上市交易的，应当按照出售成交价格与购买时价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

    有的人可能会觉得购买价格低，即使交50%差价，以后出售也划算。实际未必。

    假设购买面积均为65平方米，A买的万科紫台商品房价格为2万，B买的经济适用房价格为5千。

    5年之后的转让价格都为4万，那么A买商品房的差价为2万，B买经济适用房，差价3.5万，但是要交纳50%差价也就是1.75万元。    

    限价商品房(包含人才公寓)也是一样的道理。

    以上算法为粗算，没有列入其他税费及首付、贷款利息等，如果是投资，当然还要计算投入产出比，考虑持有时间等因素。

    3、不能对外出租

    《青岛市经济适用住房管理办法》规定：购房人在经济适用住房取得完全产权前只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。